2 min leestijd
Betaalbare woningbouw juridisch goed regelen
- Team EIFFEL
De woningbouwopgave is urgenter dan ooit. Tot 2030 moeten er in Nederland 961.000 woningen worden gebouwd, waarvan twee derde betaalbaar voor lage- en middeninkomens. Gemeenten hebben hierin een sleutelrol: zij bepalen wat er wordt gebouwd, in welke prijscategorie en hoe lang woningen betaalbaar moeten blijven. In de praktijk maken gemeenten hierover afspraken met projectontwikkelaars, vaak via (anterieure) overeenkomsten. Maar als de juridische basis ontbreekt, kunnen die afspraken sneuvelen. In deze blog leg ik uit hoe dat werkt en hoe gemeenten het goed regelen – nu én onder de Omgevingswet.
Door: Coen Eissens
Wanneer mag je privaatrecht gebruiken?
Wanneer mag je privaatrecht gebruiken?
De Wet ruimtelijke ordening staat privaatrechtelijke afspraken niet in de weg. Gemeenten mogen dus afspraken maken die verder gaan dan het bestemmingsplan. Maar: dat mag niet altijd. De doorkruisingsleer bepaalt wanneer privaatrechtelijk handelen in strijd is met het publiekrecht.
Als de wet privaatrecht uitsluit (zoals artikel 122 Woningwet), moet je altijd het publiekrecht volgen. Staat daar niets over in de wet, dan gelden de criteria uit het zogeheten Windmill-arrest. De kern: privaatrecht mag het publiekrecht niet ‘onaanvaardbaar doorkruisen’. Dat gebeurt bijvoorbeeld als hetzelfde doel via publiekrecht bereikt kan worden, of als burgers minder goed beschermd zijn.
Kort gezegd: als een gemeente alleen privaatrecht inzet – dus zonder publiekrechtelijke verankering – kan een rechter bepalen dat de overeenkomst (gedeeltelijk) nietig is. En dat betekent: juridisch gezien bestaan de afspraken dan nooit.
Wat zijn de risico's?
Oordeelt een rechter dat een overeenkomst het publiekrecht doorkruist? Dan kan die gedeeltelijk of helemaal worden vernietigd. De rechter kijkt naar de samenhang tussen het artikel over woningbouwcategorieën en de rest van de overeenkomst. Is het artikel onlosmakelijk verbonden met het geheel? Dan vervalt de hele overeenkomst – en dus ook het beleidsdoel dat de gemeente voor ogen had.
Hoe voorkom je dit?
Gemeenten kunnen het risico beperken door eerst het publiekrecht goed te regelen.
Onder de Wro:
- Stel een (doelgroepen)verordening vast
- Leg de gewenste woningbouwcategorieën vast in het bestemmingsplan
- Beschrijf in de verordening ook de beoogde doelgroepen en de instandhoudingstermijn
Voor middenhuur en particulier opdrachtgeverschap is zo’n verordening facultatief, maar in de praktijk vaak verstandig.
Onder de Omgevingswet:
- De (doelgroepen)verordening vervalt formeel
- Maar: tijdens de overgangsfase tot 31 december 2029 blijft deze gelden
- Gemeenten moeten de inhoud tijdig overzetten naar het omgevingsplan
Pas als dit publiekrechtelijk goed geregeld is, kun je afspraken vastleggen in een anterieure overeenkomst. Daarmee kun je als gemeente extra waarborgen opnemen, zoals boete- of kettingbedingen om naleving door ontwikkelaars af te dwingen.
Bottomline
Woningbouw juridisch borgen is geen papieren exercitie. Zonder publiekrechtelijke verankering kunnen afspraken over betaalbaarheid hun werking verliezen. Met een stevige juridische basis – in het bestemmingsplan of omgevingsplan, en waar nodig in een verordening – kunnen gemeenten hun ambities écht waarmaken.
Meer weten of sparren over dit onderwerp?
Neem gerust contact op met mij of met een van mijn collega’s van het team Grondgebruik & Vastgoed bij EIFFEL. We denken graag mee over praktische oplossingen, juridische borging en het versterken van je onderhandelingspositie.
