Voorzienbaarheid onder de Omgevingswet: wat verandert er voor nadeelcompensatie?

Wat is voorzienbaarheid?

Bij voorzienbaarheid wordt beoordeeld of iemand bij aankoop van een woning had kunnen weten dat een toekomstige ontwikkeling schade zou kunnen veroorzaken. Vaak is deze kennis af te leiden uit openbaar gemaakte beleidsdocumenten of plannen.

In juridische termen spreekt men dan van actieve risicoaanvaarding: bij indirecte schade is het risico op waardevermindering verdisconteerd in de aankoopprijs.

Van bestemmingsplan naar omgevingsplan

Onder de Wro was een bestemmingsplanregel op zichzelf al voldoende reden om schade te claimen. Onder de Omgevingswet is dat veranderd:

• Alleen wanneer een activiteit vergunningvrij is, kan een regel in het omgevingsplan een schadeoorzaak zijn.
• Als een activiteit niet vergunningvrij is, geldt alleen het besluit tot vergunningverlening als schadeveroorzakend besluit (artikel 15.1 lid 2 Ow).

Schaduwschade: wel waarde-effect, geen schadevergoeding

De Omgevingswet erkent dat de aankondiging of vaststelling van een ontwikkeling (bijvoorbeeld in het omgevingsplan) de waarde van vastgoed kan beïnvloeden. Dit noemt men schaduwschade.

Toch is er geen algemene regeling opgenomen om deze vorm van schade te vergoeden. De gedachte: goed ruimtelijk beleid en communicatie kunnen deze effecten beperken.

Uitzondering voor consumenten

Consumenten die een woning kopen na vaststelling of wijziging van een omgevingsplan kunnen toch aanspraak maken op nadeelcompensatie. Artikel 15.5 Ow bepaalt dat:

• de woning ná vaststelling is gekocht
• de schade volgt uit een vergunning, melding of activiteit
• de schade bestaat uit waardevermindering van de woning

In zo’n geval mag de overheid geen voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding) tegenwerpen.

Verschil in schadevergoeding tussen buren?

De toepassing van artikel 15.5 Ow kan ertoe leiden dat buren in dezelfde straat, met dezelfde schadeoorzaak, verschillend worden behandeld.

• Wie het huis eerder kocht: mogelijk géén vergoeding (voorzienbaarheid via beleidsdocument).
• Wie het huis later kocht: wél vergoeding (door bescherming consument in Ow).

Dat roept vragen op over rechtsgelijkheid, maar volgt wel uit de letter van de wet.

Conclusie

De Omgevingswet verandert de manier waarop voorzienbaarheid en schadevergoeding beoordeeld worden. Met name voor consumenten biedt de wet bescherming tegen onduidelijke planvorming. Tegelijkertijd kan dit leiden tot scheve verhoudingen tussen ‘oude’ en ‘nieuwe’ woningeigenaren. Hoe dit zich in de praktijk ontwikkelt, moet de rechtspraak uitwijzen.