2 min leestijd
Voorzienbaarheid bij planschade: hoe ver strekt de onderzoeksplicht van kopers?
- Thorbecke
8 december 2022 - Bij planschadeprocedures is één vraag vaak beslissend: had de koper bij aankoop van het onroerend goed rekening moeten houden met de planologische ontwikkeling die later schade veroorzaakt? Senior jurist Leonie Vos analyseert recente jurisprudentie en schetst de contouren van een steeds ruimere uitleg van ‘voorzienbaarheid’.
Voorzienbaarheid in het planschaderecht
Volgens artikel 6.3 Wro moet bij een aanvraag om planschadevergoeding worden beoordeeld of de planologische wijziging ten tijde van de aankoop van het onroerend goed voorzienbaar was. Dat valt onder ‘actieve risicoaanvaarding’: wie kon weten dat schade zou kunnen ontstaan, draagt dat risico zelf.
De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) heeft in de overzichtsuitspraak van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) de maatstaf voor voorzienbaarheid scherp geformuleerd:
- De beoordeling gaat uit van een redelijk denkend en handelend koper.
- Beleidsvoornemens hoeven niet onherroepelijk, gedetailleerd of met zekerheid uitvoerbaar te zijn.
- De meest ongunstige uitwerking van het beleidsvoornemen is bepalend.
Drie relevante uitspraken
- Zaak 1 – Antennemast op Terschelling (ECLI:NL:RVS:2022:1220)
Een beleidsnotitie met zoekgebieden was voldoende voor voorzienbaarheid. De stelling dat de kans klein was op daadwerkelijke plaatsing, deed daar niet aan af. - Zaak 2 – Woningbouw in Limmen (ECLI:NL:RVS:2022:2740)
Een Streekplan waarin gesproken werd over ‘reservering’ voor toekomstige woningbouw was voldoende concreet. Zelfs als een alternatieve aanduiding (bijvoorbeeld ‘toekomstig 1982-1992’) alleen zichtbaar is bij sterk vergroten van de kaart, telt het ruimtelijke beleidsvoornemen zwaar. - Zaak 3 – Verkeersaansluiting A35 (ECLI:NL:RVS:2022:3009)
Ook bij infrastructurele plannen moet de koper rekening houden met bijbehorende voorzieningen zoals op- en afritten, ook als deze niet expliciet genoemd zijn in de Startnotitie.
Reikwijdte van de onderzoeksplicht
De rechtspraak laat zien: voorzienbaarheid wordt ruim uitgelegd. Niet alleen het plan zelf, maar ook noodzakelijke randvoorwaarden (zoals infrastructuur) vallen onder de risico’s die een koper moet voorzien. Ook bij meerdere alternatieven moet worden uitgegaan van het meest nadelige scenario.
De lat ligt hoog – ook bij een krappe woningmarkt
Een koper heeft niet alleen in het privaatrecht (artikel 7:17 BW), maar ook publiekrechtelijk een vergaande onderzoeksplicht. Dat betekent: beleidsstukken, kaarten, notities – alles wat openbaar is en wijst op ruimtelijke ontwikkelingen moet worden geraadpleegd vóór aankoop.
In een krappe woningmarkt, waarin woningen snel verkocht worden, is dat geen gemakkelijke opgave. Toch geldt: wie nalaat beleidsinformatie te checken, loopt het risico dat planschade wordt afgewezen op grond van voorzienbaarheid.
Conclusie
Voorzienbaarheid in planschadezaken wordt door de rechtspraak streng beoordeeld. Beleidsvoornemens hoeven niet concreet of gedetailleerd te zijn om als voorzienbaar te gelden. Wie vastgoed koopt, moet dus actief onderzoek doen naar planologische ontwikkelingen – en dat onderzoek uitvoeren alsof het slechtste scenario bewaarheid wordt.
