Drie bouwprojecten, drie lessen voor succesvolle transformaties

Binnen EIFFEL Engineering werken bouwkundig adviseurs, constructeurs, modelleurs en projectleiders dagelijks aan renovaties, transformaties en nieuwbouwprojecten. Drie recente bouwprojecten laten zien dat technische expertise belangrijk is, maar dat de grootste lessen vaak ergens anders zitten. In de gesprekken met gebruikers. In de werkelijkheid achter bestaande tekeningen. Of in de manier waarop mensen omgaan met nieuwe technologie.

Les 1: de beste oplossing ontstaat niet achter een tekentafel

Een leegstaand schoolgebouw in Capelle aan den IJssel moest worden getransformeerd tot een locatie voor het Centrum Jeugd en Gezin (CJG). Op papier leek dat relatief eenvoudig. In de praktijk bleek het gebouw twee verschillende werelden te moeten samenbrengen.

Een consultatiebureau vraagt om privacy, rust en een logische bezoekersroute. Tegelijkertijd vinden er gesprekken plaats rondom jeugdzorg, waarbij vertrouwelijkheid een belangrijke rol speelt. Medewerkers moeten prettig kunnen samenwerken, terwijl bezoekers niet onnodig met elkaar in aanraking komen. En dat alles binnen een bestaand gebouw met een onregelmatige vorm en beperkte mogelijkheden voor grote verbouwingen.

In plaats van direct aan het ontwerp te beginnen, besloot het projectteam eerst de gebruikers beter te leren kennen. Daarvoor reisden bouwkundig modelleurs Leon Rusticus en Davey naar Capelle aan den IJssel om in gesprek te gaan met medewerkers, management en facilitaire teams. Medewerkers werden bewust ook zonder leidinggevenden gesproken, zodat zij vrijuit konden vertellen wat zij belangrijk vonden.

Vanuit die gesprekken ontstond een relatieschema waarin werd vastgelegd welke ruimtes juist wel of niet met elkaar verbonden moesten zijn. Dat schema vormde uiteindelijk de basis voor het ontwerp.

De grootste verrassing? De bestaande hoofdingang bleek niet langer de beste plek voor de entree. Door de ingang naar een andere gevel te verplaatsen ontstond een veel logischere routing, meer overzicht bij de receptie en een betere scheiding tussen verschillende functies in het gebouw.

De belangrijkste les: begin niet met het gebouw, maar met de gebruiker. Vaak zit de beste oplossing niet in de bestaande situatie, maar in de inzichten van de mensen die er dagelijks werken.

Les 2: De werkelijkheid wijkt bijna altijd af van de tekening

Aan de Noordkade in Drachten stond een voormalig restaurant dat moest worden getransformeerd naar appartementen. Een actueel vraagstuk gezien de druk op de woningmarkt. Toch bleek al snel dat het project niet kon starten met ontwerpen alleen.

Door de jaren heen was het pand meerdere keren aangepast. De beschikbare tekeningen gaven daardoor geen betrouwbaar beeld meer van de werkelijke situatie. Voordat gekeken kon worden naar appartementen, moest eerst duidelijk worden hoe het gebouw er daadwerkelijk voor stond.

Het hele pand werd opnieuw ingemeten. Vervolgens werden constructieve berekeningen uitgevoerd en werd gekeken welke bouwkundige aanpassingen mogelijk waren. Ook brandveiligheid kreeg opnieuw aandacht, omdat een woonfunctie andere eisen stelt dan een horecalocatie.

Dat zorgde voor een uitvoerbaar plan én voorkwam verrassingen in latere fases van het project. Inmiddels loopt de verbouwing en zijn er plannen voor een naastgelegen pand.

De belangrijkste les: bij transformatieprojecten is de bestaande situatie vrijwel altijd complexer dan de papieren situatie. Eerst begrijpen wat er staat, daarna ontwerpen. Dat voorkomt vertraging, extra kosten en onverwachte technische uitdagingen.

Les 3: Nieuwe technologie werkt alleen als iedereen begrijpt waarom

Bij Vivera ontstond de wens om meer grip te krijgen op toekomstige uitbreidingen en aanpassingen binnen de fabriek. Het probleem: de fabriek was door de jaren heen uitgebreid, terwijl de documentatie niet altijd was meegegroeid.

De oplossing lag in digitalisering. Door gebruik te maken van BIM en 3D-modellen ontstaat één digitale omgeving waarin zowel gebouwen als installaties actueel worden bijgehouden. Omdat een volledige digitalisering van de fabriek in één keer kostbaar is, werd gekozen voor een gefaseerde aanpak waarbij bestaande onderhouds- en verbouwprojecten worden gecombineerd met modellering.

Tijdens één van de eerste scans ontstond een onverwachte situatie. Machines die juist moesten worden vastgelegd, bleken afgedekt met blauwe zeilen. De scan kon doorgaan, maar een deel van de benodigde informatie ontbrak.

Het incident veranderde niets aan de waarde van de gekozen aanpak, maar onderstreepte wel een belangrijke randvoorwaarde.

De belangrijkste les: nieuwe technologie vraagt niet alleen om technische expertise, maar ook om duidelijke communicatie. Mensen moeten begrijpen wat je doet, waarom je het doet en wat daarvoor nodig is.

Wat deze projecten gemeen hebben

Een schoolgebouw, een voormalig restaurant en een productielocatie lijken op het eerste gezicht weinig met elkaar gemeen te hebben. Toch draait elk project uiteindelijk om hetzelfde: de werkelijkheid begrijpen voordat je gaat ontwerpen of bouwen.

Dat begint bij gebruikers. Bij de bestaande situatie. En bij de mensen die straks met nieuwe oplossingen gaan werken.

Technische expertise blijft essentieel. Maar de grootste meerwaarde ontstaat vaak door goed luisteren, zorgvuldig analyseren en de juiste vragen stellen. Juist daar worden projecten beter van.